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RésuméEn économie urbaine, le choix de localisation résidentielle résulte d’un arbitrage entre le prix du logement et le coût du transport vers le centre-ville. Le modèle ALONSO-MUTH décrit rigoureusement les termes de cet arbitrage et conclut à une décroissance des valeurs foncières en fonction de la distance au centre. Malgré les hypothèses très fortes sur lesquelles repose l’analyse, on souhaite confronter la « loi de décroissance des valeurs foncières » à la distribution spatiale des prix du logement (à la vente et à la location) dans la ville de Monaco. Malgré l’exiguïté du territoire de la Principauté, c’est la détermination du centre-ville qui a constitué la plus grande difficulté de l’étude. L’assimilation du centre de la ville à son noyau historique (facilement identifiable) n’est pas satisfaisante et on montre que la « loi » ne s’applique pas dans ce cas. Une analyse plus fine de la localisation des activités conduit à mettre l’accent sur le caractère plus ou moins central des différents quartiers. Une hiérarchie de centralité est construite dans le cadre des modèles de potentiels et une nouvelle mesure de la distance au centre est proposée (écart de centralité par rapport au sommet de la hiérarchie). En substituant cette dernière à la distance physique, on montre que les prix des logements diminuent d’une manière significative avec le degré de centralité du lieu de résidence.

Spatial differentiation of housing prices in Monaco : a reformulation of center-distance conceptIn urban economics, the residential location choice follows from comparison between housing price and transport cost towards town-center. The ALONSO-MUTH model rigorously describes the comparison terms and comes to the conclusion that ground values are decreasing with the center-distance. The analysis is based upon very strong hypothesis, in spite of all we inted confronting the « law of decreasing ground values » with the housing prices spatial distribution (for sale and hiring) in Monaco city. In spite of Monaco’s territory exiguity, the most important difficulty came from the real location of town-center. To reduce the center of the town to its historical core (we can easily detect) is not satisfying and we show that the « law » does not apply to this case. A more detailed analysis of the urban activities location leads to emphasize the more or less central character of the various urban districts. A hierarchy of centrality is constructed and a new measure of center-distance is defined (variation of centrality from the hierarchy top). When we substitute this one to the physical distance, housing prices are diminishing with centrality degree associated with the residence location.Classification JEL : R11, R110.